成都写字楼租赁投资4大误区

误区1．相信写字楼中介“售后包租”的承诺

“售后包租”是写字楼楼盘的房地产开发经营企业为了促进销售，在建造外销商品房出售时与买受人约定，项目出售后一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

受开发周期制约，许多项目在作返租承诺时尚处于期房阶段，项目销售前景尚不明朗。持续稳定的终端客户是商铺或写字楼市场支持其兑现投资回报的唯一资金来源。如果没有终端客户，开发商承诺的投资回报率也会是无源之水，即使勉强兑付一些时日，也不可能持久。对未经过市场检验的商铺、写字楼，外行的中小投资者售后包租面临两类风险:

(1）投资者无法判断其写字楼租赁前景。

(2）通常有包租承诺的写字楼物业，都可能存在某些方面的问题，或是开发商资金不足，或是业权相当分散等，这样容易导致开发商无法履行“稳赚不赔”的承诺。这也是更大的风险。

误区2．商业运营对写字楼没有不良影响

写字楼商业的良好经营能够提升写字楼投资价值。写字楼的客观需求决定了其发展离不开商业补给。合适的商业规划、足够档次商家的加入，是写字楼价值提升的有力保证。投资者必须明白，完全脱离商业的写字楼没有市场。

写字楼商业为写字楼价值提升锦上添花之效毋庸置疑，然而，写字楼和商业二者的关系既统一又对立:商业追求人流量和较广的展示面，写字楼追求相对干净和安逸的环境，两者是否协调和起互助作用，是投资者需要考察写字楼物业的另一个重点。

误区3．小块面积总价便宜的写字楼很好

投资可以切成小块面积进行出售的写字楼时，要当心虽然投资总价降低很多，但也容易造成进驻写字楼的公司档次低，流动性大，小业主太多，影响到该写字楼的整体物业管理水平。

如果投资者资金充裕，建议选择本物业内最小租客办公面积在500~1000m2建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。入驻这座写字楼的公司水平相差不大，物业档次高，未来会有较为稳定的回报。

误区4．签订长期合同能够一劳永逸

不少投资业主认为，签订一份长期合同能够做到一劳永逸，但这种做法也会给投资者带来损失。因为，多数写字楼租金都会慢慢上涨，签订长期合同，投资者无法享受到租金上涨后的收益，签订合适年限的租约，则能够避免这个问题。