写字楼定价的4种方法

目前市场上制定写字楼出租价格的方法主要有成本加成定价法、认知价值定价法、基于写字楼平均租金的收益还原测算法和市场比较法四种。

方法1.写字楼成本加成定价法

指开发商按照所开发物业的成本加上-定比例的利润来制定房地产的销售价格。

开发商比较喜欢采用这种方法，因为他们对成本的了解比对需求的了解多，而且不用根据需求的变动来频繁地调整价格，当同行的开发商们都采用这种定价方式时，所制定出来的价格必然比较相似，可以减少价格竞争。

方法2.写字楼楼盘认知价值定价法

这是根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方式。

其定价关键在于顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本，它们利用市场营销组合中的非价格变量即配套设施、写字楼的服务水平等，在购买者心目中确立认知价值，但是这种定价方式-般还要考虑到开发商的品牌知名度。

方法3.办公室平均租金的收益还原测算法

即选取具有借鉴价值的写字楼项目，通过市场调查获取当期平均租金水平。同时，可针对多个参考项目建立比准体系，修正获得本项目核心参考租金，进而利用租金反算核心均价。

方法4.写字楼租赁市场比较法

即随行就市定价法，它是按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。该定价方式在很大程度上是以竞争对手的价格为定价基础，不太注重自己产品的成本或需求。不过也有很多人认为，随行就市的定价方式反映了该行业的集体智慧，该价格既能带来合理的利润，又不会破坏行业的协调性。

例如，通过市场调查，选取同类或相似项目A、B、C、D四个并得到它们的实收均价;根据客户取向和产品的可替代性确定权重;根据本项目与四个比准楼盘在区位价值、楼盘素质、项目品牌和品质展示等方面的差距，确定修正系数。最后把各项目的实收均价乘以修正系数再乘以权重得到的权重均价加和，得出本项目的比准均价。为某写字楼项目均价制定表。

比准均价=E ( 实收均价x修正系数x权重)，举例如图所示。